何敦律師行於逆權侵佔案 Chan Chik Lam v Upjet Limited 中獲得標誌性勝利
引言
何敦律師行成功代表原告，就荃灣多幅土地（下稱「該地段」）提出逆權管有 (adverse possession) 申索及勝訴。
在Chan Chik Lam & Li Hau Lan v Upjet Limited [2026] HKDC 759 (DCCJ 2464/2021) 一案中，原告聲稱一直對該地段享有專屬、持續且未中斷的管有，且根據第347章《時效條例》第7及17條，被告對該土地的業權已告終絕。法院裁定原告勝訴，宣告原告已取得管有業權，並宣告被告的所有權已終絕，並喪失就該地段提起任何訴訟以取回該地段的權利。
案情背景
原告經營汽車維修業務。自1996年起，原告開始獨有管有該地段（一組僅由一小部分政府土地分隔的毗連地段），並在該地段上興建構築物（包括一棟房屋、一扇大門、有頂車庫及擋土牆）。原告從未就該地段的使用支付任何租金或費用。被告（一家於香港註冊成立的公司）於2015年3月透過轉讓方式成為該地段的紙上擁有人。被告否認並抗辯逆權管有申索，並就侵佔及中間收益提出反訴。
關鍵事實爭論點
本案的事實爭論點如下：
- 原告能否就該地段地段確立逆權管有申索；
- 原告的申索是否應以不合法及／或違反公共政策為由予以駁回；以及
- 若原告的逆權管有申索不成立，被告能否就侵占及／或中間收益提出反訴。
適用原則
事實爭論點一：逆權管有
原告若要成功申索，必須證明他對該地段已連續逆權管有至少12年。原告必須同時證明：(a) 事實管有；以及 (b) 所需的管有意圖（animus possidendi）。法院採納了斯萊德法官（Slade J）在Powell v McFarlane（1979）38 P. & C.R. 452 一案中闡述的經典原則，該原則針對事實管有要求「適當程度的實質控制」。而「管有意圖」則要求具備「在合理可行的範圍內，將外界（包括持有紙上業權的所有人）排除在外」的意圖。
法院認定原告已證明事實管有。該地段已被開發為汽車維修廠，並用於耕作。該地段上建有各種建築物，包括一座建於1999年的大門。該維修廠更擴展至鄰近地段。儘管該地段的某些部分未被使用，但法院強調應將整體使用情況一併考量。關於「管有意圖」，原告已明確證明其管有意圖。原告以大門與擋土牆將該地段圍封，阻止公眾進入，而且原告並未支付租金或使用許可費。
因此，原告成功確立逆權管有的申索。
事實爭論點二：不合法與公共政策
本案採納了上訴法院在Monat Investment Ltd v All Person(s) in Occupation of Part of No 16 Ma Po Tsuen [2023] 一案中的裁決，該裁決援引了英國最高法院在Patel v Mirza [2017] AC 467一案中所採用的「綜合考量各項因素」方法。其根本理據在於，若強制執行此類申索將有違公共利益。
儘管被告主張該地段上的構築物均屬未經許可的建築工程，但並無證據顯示有任何針對該地段登記的建築令，要求拆除或恢復該等未經許可的建築工程。法院強調逆權管有的法律旨在保護已和平管有土地的逆權佔用者權益，及將閒置土地善加利用的公共利益。原地主理應知悉該管有行為。此外，亦無證據顯示曾產生危害環境的化學廢棄物，以致影響自然景觀。違反政府租約並非刑事罪行，亦不涉及公共政策考量，若為此駁回原告基於逆權管有的申索，將屬不當。
因此，以公共利益為由駁回原告申索的論點不成立。
事實爭論點三：關於侵佔及／或中間收益的反申索
由於原告已成功確立逆權管有的申索，被告的反申索隨之被駁回。
本案的重要性
法院重申，「獨有管有權」及「管有意圖」是確立逆權管有申索的兩項必要要素。在J A Pye (Oxford) Ltd and Another v Graham and Another [2002] UKHL 30, [2003] 1 AC 419一案中，法院裁定無須有擁有該土地的意圖。僅有佔有該土地的意圖便已綽綽有餘。法院將土地視為整體而非按地段分別判斷的論點，進一步說明了必須以整體性方法來全面評估土地使用情況。即使土地的使用是零散的，亦可集體視為一個整體，從而構成對整個土地面積的獨有管有權。此種方法更著重於佔有的實質與真實效果，而非地理上的土地邊界。此外，違反政府租約或興建未經許可的建築物，並不會否定逆權管有的申索。相反，法院將評估若允許逆權管有是否會侵害公共政策。因此，在逆權管有訴訟中，以「不合法」作為抗辯理由的範圍存在限制。
此外，無論是憑藉業權或契約持有土地的業主，都可能因潛在的逆權管有申索而喪失土地所有權。自逆權佔用者開始逆權管有之日起，12年的時效期間即開始起算。此類申索可能在未經事先察覺或預警的情況下發生；若地主疏於妥善維護其土地，或刻意對此視而不見，僅憑持有紙上業權將不足以保障其權益。因此，地主必須保持警覺並採取合理謹慎的措施，以阻止時效期間開始計算，從而保障私有財產權。地主應採取迅速行動，並在必要時尋求法律救濟。
截至本文撰寫之日，被告已就 2026 年 4 月 30 日作出的判決提出上訴許可申請，且法院已指示以書面審理方式處理該申請。
相關業務
何敦律師行的民事訴訟及爭議解決團隊擅長處理爭議性遺產事宜，例如各類型的遺產爭議。我們最近於《亞太基準訴訟2026》排名中獲得認可，並已正式就「商業訴訟與跨境爭議解決」類別被列入律政司與香港貿易發展局聯合小組的名單。
文章